Scudlink.com

Этот метод выявляет желание обыкновенного владельца недвижимости, приносящей доход: предполагаемые будущие доходы с основными данными. Учитывая, что имеется определенная связь между размером вложений и доходом от прямого использования объекта инвестиций, стоимость объектов недвижимости определяется как цена прав на часть приносимых ею доходов. Эта стоимость (инвестиционная, рыночная) определяется как суммарная величина будущих доходов, производимых этим проектом.

Главное превосходство нашего метода, когда осуществляется оценка коттеджей, оценка ценных бумаг, оценка всех видов недвижимости, оценка бизнеса и оценка квартир, в общем грамотная оценка любого назначения по сравнению с затратным и рыночным проявляется в том, что такой подход в первую очередь отражает мнение покупателя об имуществе как об источнике финансовой прибыли, другими словами, эта характеристика имущества учитывается как самый важный ценообразующий фактор. Наш способ расчета стоимости тесно связан с рыночным и затратным вариантами. Скажем, все ставки по доходам, которые используются в таком способе, очень часто берут начало из рассмотрения инвестиций; вложения на ремонт используются при прогнозировании инвестиционного потока как отдельные капиталовложения; варианты капитализации применяют при корректировке схожести затратного и рыночного методов. Самым основным минусом этого пути всегда будет то, что он в отличие от двух других путей независимой оценки базируется на вероятностных данных.

Структура такого способа

В самом начале при применении такого варианта составляется предположение о величине общих доходов от сдачи рассматриваемых объектов в аренду за период использования, т. е. временной отрезок, до той поры, пока инвестор собирается хранить за собой право владельца на этот объект. Помесячные взносы очищаются от каких-либо эксплуатационных периодических вложений, необходимых для полноценного поддержания имущества в требуемом коммерческом виде, а следующим шагом предполагается капитализация объекта на момент окончания промежутка владения в абсолютном или долевом в зависимости от первоначальной стоимости значении - так называемая величина реверсии. В итоге, рассчитанные реверсия и доходы переводятся в итоговую стоимость методами прямой капитализации. Подбор способа капитализации следует за характером и качеством прогнозируемых прибылей. По тому же принципу осуществляется надежная оценка предприятий в короткие сроки.

Такого рода капитализация выбирается, если предполагают постоянные или медленно изменяющиеся с небольшим порогом доходы. Но тот случай, если тенденция изменения прибыли не может быть определена или минимумы и максимумы имеют вероятностный характер, то применяют дисконтирование денежного потока.

Как раз по этой причине, когда производится доходная оценка квартир «под ключ» предсказуемо работающего делового центра в полностью застроенном центральном районе крупного города, оценщик может с достаточной уверенностью сделать вывод, что прибыль от аренды за прогнозный промежуток не смогут сильно меняться. Но, допустим, серьезную нестабильность прибылей естественно спрогнозировать, скажем, в момент оценки не построенного, но подошедшего к сдаче коттеджного населенного пункта в недавно обживаемом районе, не успевшем завоевать определенного признания.

Если в будущем ожидается сложная динамика в отношении вероятных прибылей, то целесообразно использовать этот же метод прямой капитализации, учитывая ретроспективные и новые сведения по инвестициям и сдаче в аренду применительно к объектам-аналогам.